Договір застави та іпотеки
Іпотека - видимість виконання зобов'язань щодо нерухомості та майна, відповідно до того, котрий іпотекодержатель (кредитор) має право у випадку невиконання боргових зобов’язань, отримуючи задоволених своїх вимог для вивчення предметів іпотеки (наприклад, квартири, які надають йому кредит).
Процедура заключення договорів іпотеки
Окремість договірної угоди-іпотеки — це переважне майно право кредитора (заборгованість) перед іншими кредиторами, отримують задоволені необхідні вимоги щодо вартості розміщеного майна у випадку невиконання довгострокових (загальнодоступних) зобов’язань щодо публічного розміщення зобов’язань. У цьому предметі загалом може бути як майно, так і майнові права.
Текст договору іпотеки повинен містити умови, встановлені статті 18 Закона України «Об іпотеке».
Любие договори залоги (іпотеки), включаючи іпотеку нерухомості, квартири, земельного учасника, жилого будинку, автомобіля, підлежать обов’язково нотаріальне заповідання.
Нотаріальне удостоверення іпотечного домовленості здійснюється по місту накладення нерухомості, яка є предметом іпотеки, або по місту находжень іпотекодержателя або іпотекодателя.
Договір про сплату та майно підтверджується нотаріусом за умовами, що надають документи, які підтверджують право власності на майно.
При удостоверенні домовленості іпотеки нотаріус розлучає сторону порядок державної реєстрації іпотеки та порядок задоволених забезпечених державних іпотеків, необхідних для вивчення предметів іпотеки, що відмічається в текстовій угоді.
Одночасно з удостоверением договори іпотеки нотаріуса, якщо це попередньо запропоновано договорами, вимагає затримати на відшкодуванні предметів іпотеки.
Предмет іпотеки
Предположений іпотеки може бути майновим, що може відповідати законодавству України.
Як майно, так і майнові права можуть бути предметами договірної угоди. Договір іпотеки може бути встановлений лише у відношенні майна, але може бути відхилений у відповідності з українським законодавством і може бути обраний.
Договір залоги може встановити необхідні умови, що потребують того, що можуть підняти в майбутньому на фундаменті, що вступив в сильну угоду.
Залого може бути забезпечене виконанням дійсних обов’язків або задоволенням вимог, які можуть піднятися в майбутньому на основу договорів, яка вступила в силу.
Передбачається, що іпотеки не можуть бути вимогами, які мають особливий характер, а також інші вимоги, що забороняється закон (наприклад, право на час вибору аліментів і тому подібне), а також інші предмети іпотеки не можуть бути об’єктами державної власності, приватизація яких запрещена відповідними властивостями, а також майнові комплексні державні підприємства та їхні розробники підрозділяються, які перебувають у процесі корпоративних корпорацій.
Неможливо стати предметом домовленості щодо вимог, які містять особливий характер або конфліктують із законом (наприклад, предмет загального договору не може бути законом на півріччя аліментів).
Об’єкти державної власності, приватизація яких запрещена, не можуть стати предметами загалу, так же, як і майнові комплекси госпредприємств, що знаходяться в процесі корпоратизації.
Внесені виміри до договорів іпотеки не допускаються у випадку прекрасного забезпеченого планових зобов’язань, заміна обов’язків інших зобов’язань, які реалізуються після укладення угоди.
Після оформлення загального змісту та доповнення до іпотечного договору можна вносити ліші після її аннулювання в порядку, встановленому Законом України «Об іпотеке». У цьому випадку в підтвердженні фактично аннульованої загальної нотаріуси подається відповідна видержка з Державного реєстру іпотек.
Сторони договори іпотеки
Сторонами договірного загалу (залогодателем і залогодержателем) можуть бути фізичні та юридичні особи, держава.
Залогодержателем земельних учасників сільськогосподарського господарства і правдивими на них (аренди, емфітевзиса) можуть бути ліші банки.
Залогодателем при виплаті майна може бути його власник, який має право відхилити належне майно на підставах, попередньо запропонованих законів, а також особи, котрих власником встановлено в порядку, що передав майно і право заповідав на це майно, або третю особу (майновий повідомлення).
Умови укладення договору застави (іпотеки)
Фізичні особи, юридичні особи і держава можуть бути сторонами договору іпотеки (як заставодавцем, так і заставодержателем).
Тільки банки можуть бути заставоутримувачем земельних ділянок, відведених під сільськогосподарські потрібні, і прав на них — оренди або емфітевзису (довгострокова оренда землі сільськогосподарського призначення).
Заставодавцем може бути як власник майна, так і особа, якій він передав майно і право застави на нього. Також сторону заставодавця при укладенні договору іпотеки може представляти майновий поручитель.
Договір застави майна або майнових прав нотаріус посвідчує тільки після того, як перевірить, чи немає заборони на відчуження майна, що є предметом договору, чи не знаходиться воно під арештом.
Якщо предметом договору застави є майно, яке перебуває у комунальній або державній власності, посвідчення договору можливе лише за наявності згоди органу місцевого самоврядування або державної влади, в чому веденні дане майно знаходиться.
Внесення змін до договору застави (іпотеки)
Якщо сторони згодні, в заставний договір можуть вноситися зміни і доповнення в зв’язку з обставинами, що змінилися. Наприклад, у випадках, коли продовжений термін кредитного договору або збільшена сума боргу, про який ідеться в договорі. Зміни до договору застави вносяться, якщо змінений сам предмет застави.
Вносити зміни в договір застави не можна, якщо забезпечене заставою зобов’язання припинене, замінено іншим зобов’язанням, що виникли після укладення договору застави, або ж якщо іпотеку включено до іпотечного пулу (об’єднання іпотек).
Іпотека під нерухомість від забудовника
Іпотекодавцем за іпотечним договором може бути забудовник — особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб або для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.
При посвідченні таких договорів нотаріус роз’яснює іпотекодержателю його обов’язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.
У разі зміни в процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), а також у разі закінчення будівництва та отримання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки, до закінчення терміну дії іпотечного договору, за договором сторін вносяться відповідні зміни до іпотечного договору.
Зазначений договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження.
Незавершене будівництво
Якщо предметом іпотечного договору стала нерухомість, будівництво якої не завершено, а в процесі будівництва ця нерухомість придбала характеристики, яких договір застави не припускав (змінена площа, планування, поверховість тощо), відповідні зміни повинні бути внесені до іпотечного договору.
Договір про заставу вже закладеного майна полягає лише при згоді попередніх іпотекодержателів, якщо в першому договорі застави не позначені інші умови.
Не може бути посвідчена передача в іпотеку майна, яке перебуває в податковій заставі.
Засвідчуючи договір застави, нотаріус повинен роз’яснити сторонам, як проводиться державна реєстрація іпотеки і як задовольняються за рахунок предмета іпотеки забезпечені іпотекою вимоги.
Якщо це передбачено договором іпотеки, одночасно з його посвідченням нотаріус накладає заборону на відчуження предмета заставного договору.
Застава-іпотека спільної власності
Майно, що перебуває у спільній власності, може бути передано в заставу тільки за згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення його в натурі та реєстрації права власності на нього як на окремий об’єкт нерухомості.
Майно, яке перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі, земельної ділянки — в натурі (на місцевості).
Задоволення вимог іпотекодержувача
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:
— передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання;
— право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що укладений після набрання чинності Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, є правовою підставою для реєстрації пра а власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
У разі переходу до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно, нотаріус роз’яснює сторонам, що права і вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані в установленому законом порядку, залишаються дійсними.
Для посвідчення такого договору іпотекодавцем нотаріусу подається правовстановлюючий документ на нерухоме майно, право власності на яке переходить до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов’язання і долучається до примірника договору, який залишається в справах державної нотаріальної контори (приватного нотаріуса).
Документи
Документи для посвідчення договору застави, іпотеки:
- кредитний договір
- договір позики
Для фізичної особи:
- паспорт;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер);
- договір позики (позики).
Для юридичної особи:
- Свідоцтво про державну реєстрацію (Виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);
- Статут (Установчий договір) юридичної особи;
- Довідка з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ);
- Довідка про взяття на облік платника податків (форма № 4-ОПП);
- Витримка ( «Витяг») з Державної адміністрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців
(Видається в районній державній адміністрації у реєстратора); - печатку юридичної особи;
- протокол (наказ) про призначення на посаду керівника і підтвердження його повноважень
(Нотаріально засвідчене доручення що підтверджує повноваження представника); - протокол (рішення) загальних зборів юридичної особи на укладення договору застави (іпотеки);
- паспорт представника юридичної особи;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер) представника юридичної особи.
Для земельної ділянки:
- Державний акт на право власності на земельну ділянку;
- Витримка ( «Витяг») з Поземельної книги Державного реєстру земель (витяг ( «Витяг») з бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру (для відчуження земельної ділянки) (видається в Державному комітеті України по земельних ресурсах (Держкомзем);
- довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) земельної ділянки (видається в управлінні земельних ресурсів);
- довідка про відсутність будівель на земельній ділянці (якщо таких немає).
Довідка видається місцевими органами самоврядування (наприклад, міським БТІ, сільською радою). Якщо на земельній ділянці знаходяться будівлі, то необхідно земельну ділянку відчужувати разом з будівлями, які знаходяться на цій земельній ділянці.
- Витримка («Виписка») з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
(Видається в управлінні земельних ресурсів); - незалежна експертна оцінка про ринкову вартість земельної ділянки
(Для відчуження земельної ділянки); - якщо акт на землю без кадастрового номера, то довідка з земельних ресурсів про присвоєння такого номера;
- якщо земля сільськогосподарського призначення, то довідку про те, що вона не пай.
Для житлового будинку:
- документ, що підтверджує право власності на житловий будинок (окремо стоять нежитлова будівля) зареєстрований в БТІ
(Наприклад: Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, тощо); - Витримка ( «Витяг») про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Витримка ( «Витяг») з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації
(Повинно бути вказано для укладення договору іпотеки); - Довідка (Форма №3) з ЖЕК про зареєстрованих (прописаних) осіб в відчужуваному житловому будинку;
- незалежна експертна оцінка про ринкову вартість житлового будинку
(В зв’язку з вступом в силу 01.11.2011р. Постанови Кабінету Міністрів України від 26.10.2011г. №1103, нотаріусові необхідно надати незалежну експертну оцінку про ринкову вартість відчужуваного житлового будинку); - довідка про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій побудований житловий будинок, окремо розташована нежитлова будівля (гараж) і про розмір земельної ділянки
(В разі якщо земельна ділянка знаходиться в державній власне. Довідка видається в управлінні земельних ресурсів. Договір оренди цієї земельної ділянки. Якщо земельна ділянка знаходиться в приватній власності то житловий будинок (окремо розташована нежитлова будівля (гараж) необхідно передавати в іпотеку разом із земельною ділянкою , на якому він розміщений).
Для квартири:
- документ, що підтверджує право власності, зареєстрований в БТІ
(Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, тощо); - Витримка ( «Витяг») про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Витримка ( «Витяг») з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації
(Повинно бути вказано, що довідка видана для відчуження); - Довідка (Форма №3) з ЖЕК про зареєстрованих (прописаних) осіб в квартирі, що відчужується.
- незалежна експертна оцінка про ринкову вартість квартири
(В зв’язку з вступом в силу 01.11.2011р. Постанови Кабінету Міністрів України від 26.10.2011г. №1103, нотаріусові необхідно надати незалежну експертну оцінку про ринкову вартість квартири, що відчужується).
Для нежитлового приміщення:
- документ, що підтверджує право власності, зареєстрований в БТІ
(Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, тощо); - Витримка («Витяг») з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації
- Витримка («Витяг») про реєстрацію прав власності на нерухоме майно
(Повинно бути вказано, що довідка видана для відчуження); - незалежна експертна оцінка про ринкову вартість нежитлового приміщення.
Для транспортного засобу, автомобіля:
— документ, який підтверджує право власності
(Свідоцтво про реєстрацію ТЗ, суднового квиток, тощо).
* Згода дружини (чоловіка) «Залогодержателя» і «Залогодателя» на укладення договору застави, якщо майно було придбано в період зареєстрованого шлюбу (оформлюється нотаріально).
* Якщо є співвласники, необхідна згода співвласників (також оформляється нотаріально).
Застава Іпотека - в чому різниця?
Застава є одним із способів забезпечення, виконання зобов’язань перед кредитором, умови і порядок якого регулюються чинним Законодавством України. Якщо заставодавець (в даному випадку вже боржник) не виконує умови укладеного договору, кредитор має право отримати матеріальне відшкодування за рахунок того закладеного майна, яке вказано в договорі.
Якщо мова йде про заставу нерухомості, в такому випадку доречно буде говорити про такого різновиду договору застави, як іпотека. Договір іпотеки є угодою, згідно з яким одна сторона (заставодавець) передає другій стороні в заставу нерухоме майно як гарантію, забезпечення виконання взятих на себе зобов’язань перед кредитором.
Перед укладанням угоди з банком настійно рекомендується проконсультуватися з даного питання з нотаріусом. Договору іпотеки хоч і мають спільні, схожі для всіх них положення, але все ж кожен такий договір укладається індивідуально під кожного окремого клієнта банку і відповідно має свої, продумані юристами банку умови.
Заставодавець, який уклав договір іпотеки, має право володіти і розпоряджатися нерухомістю, але при цьому на заставлене майно накладаються певні обмеження, що не дозволяють продавати або відчужувати нерухомість на період дії договору.
Нотаріус завіряє договір іпотеки за згодою всіх власників майна (якщо їх декілька) і після перевірки того, що дане майно належить саме заставодавцю. Можливі також випадки, коли за Ваш борг поручитися своїм майном може будь-яка людина, який Вам довіряє. Нотаріальне посвідчення необхідно для того, щоб підтвердити повну дієздатність обох сторін і осмисленість прийнятого рішення. Після завірення такого договору нотаріус проводить реєстрацію іпотеки в реєстрі.
Перед укладенням договору іпотеки потрібно ще раз подумати і зважити реальну необхідність цього кроку.
По-перше, більшість таких угод мають більшу тривалість у часі.
По-друге, потрібно бути готовим до того, що якщо Ви з яких-небудь причин не змогли оплатити певну суму в термін, кредитор може стягнути Ваш борг за рахунок заставленого нерухомого майна.
Правильно, продумано складений іпотечний договір допоможе Вам уникнути виникнення спірних моментів і конфліктних ситуацій в майбутньому.
Договір іпотеки (застави) нерухомості в обов’язковому порядку засвідчується нотаріально. Посвідчення відбувається або за місцем знаходження переданого в заставу майна, або за місцем знаходження однієї зі сторін іпотечного договору — іпотекодавця або іпотекодержателя.
Складаючи договір застави, слід спиратися на закон «Про іпотеку», зокрема — на статтю 18.
Інші особливості оформлення договору іпотеки
Договір іпотеки нерухомого та рухомого майна (майнових прав) посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна.
Якщо договір іпотеки майна полягає у зв’язку з укладенням іншого договору щодо цього майна і у нотаріуса є зазначені вище документи, другий раз ці документи не подаються.
Передача в іпотеку нерухомого майна, яке є об’єктом права державної або комунальної власності та закріплене за відповідним державним чи комунальним юридичною особою на праві господарського відання, здійснюється після отримання в установленому законодавством порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне чи комунальне юридична особа.
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, які підтверджують майнові права на цю нерухомість.
Згода співвласників повторно не вимагається, якщо договір про заставу майна складається у зв’язку з посвідченням договору купівлі-продажу цього майна з розстрочкою платежу.
Договір про наступну заставу вже заставленого майна може бути посвідчений за згодою попередніх заставодержателів, якщо інше не передбачено законом і попереднім договором застави.
Наступна іпотека, предметом якої є декілька об’єктів, які належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників усіх об’єктів нерухомого майна, переданих в спільну іпотеку.
Посвідчення договору застави майна (майнових прав), яке знаходиться в податковій заставі, не допускається.
У разі наявності заставного договору про відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов’язанням не посвідчується. В такому випадку відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов’язанням здійснюється шляхом виконання на заставній індосантом (особою, якій належить заставна) передавального напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосанта) та передачі оригіналу заставної у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» .