Договір оренди
У процедурі оренди завжди присутній як мінімум дві сторони - орендодавець (той, хто здає в оренду) і орендар (той, хто орендує). Договір, який визначає умови використання орендованого майна, називається договором оренди.
Особливості оренди різних видів майна
Предметом оренди може бути широкий спектр рухомого і нерухомого майна, але до нотаріуса найчастіше звертаються для оформлення та засвідчення договору оренди житла, квартири, земельної ділянки, нежитлового приміщення, автомобіля, транспортних засобів.
Для кожного з видів орендованого майна складається свій індивідуальний договір оренди, який враховує як специфіку орендованого майна, так і умови використання цього майна в процесі оренди.
Оренда житла.
У випадках, коли орендарем є юридична особа, в договорі оренди вказується, які фізичні особи (їхні прізвища вносяться в договір) отримують право на проживання в ньому. Якщо приміщення орендується для використання в якості офісу, складу і т.п., подібні пристосування не потрібні.
У договорі оренди зазначається, що саме здається — квартира, будинок, їх частина або окрема кімната, чи отримує орендує в своє розпорядження підсобні приміщення і т.д. Особи, які будуть разом з наймачем проживати на орендованій території, перераховуються в договорі.
Якщо в оренду здається частина житлового приміщення, на це потрібна згода не тільки власника житла, але і тих, хто разом з ним проживає в квартирі або будинку, частина яких здається в найм.
Стандартним для тексту договору оренди є зазначення строку дії договору. Якщо термін дії не вказано явно, вважається, що договір укладено строком на п’ять років (даний нюанс нотаріус роз’яснює сторонам, засвідчуючи угоду).
Договір оренди може домовлятися про умови подальшого викупу орендованого житла.
Оренда земельної ділянки.
За бажанням однієї зі сторін укладений письмово договір оренди землі засвідчується в нотаріальному порядку.
Орендувати землю можуть фізичні та юридичні особи України, іноземні фізособи і юрособи, особи без громадянства, міжнародні організації та навіть іноземні держави.
У договорі оренди земельної ділянки вказується його розмір і місце розташування, розмір орендної плати, строк дії договору оренди. Обумовлюються умови використання землі, збереження її в належному стані, умови передачі землі наймачеві та подальшого повернення орендодавцю та інші відповідальності сторін.
Якщо умови оренди землі не прописані досить докладно і ретельно, це може стати відмовою для держреєстрації договору або для визнання його недійсним в суді. Разом з тим в договорі можуть бути прописані і менш істотні, але також обов’язкові до виконання умови: наприклад, то, як буде здійснено страхування орендованої ділянки або які меліоративні роботи на ньому будуть проводитися.
Інші особливості оренди.
Договір оренди може передбачати необхідність нотаріально завіряти договори суборенди земельних ділянок.
Згідно договору оренди орендодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Договір оренди нерухомості зазвичай полягає в письмовому вигляді. Якщо одна або обидві сторони, зацікавлені в дотриманні умов договору, його краще завірити в нотаріуса.
Договір оренди квартири, житлового будинку і т.д. терміном на три роки і більше підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Договір оренди земельної ділянки на термін більше п’яти років підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
При посвідченні, за бажанням сторін, договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будинку, його частини), прінадлежащго фізичним і юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно та, для огляду, правовстановлюючий документ про належність наймодавцю житла, яке здається в найм (оренду).
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Не можуть бути самостійним предметом договору найму житлові приміщення не придатні для проживання (підвали та ін.), А також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), які здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням.
Договір оренди транспортного засобу (автомобіля) укладається у письмовій формі.
Договір оренди транспортного засобу (автомобіля), де однією зі сторін договору є фізична особа, підлягає нотаріальному посвідченню.
Документи
Для фізичної особи.
- паспорт;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний податковий номер).
Для юридичної особи.
- Свідоцтво про державну реєстрацію (Виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);
- Статут (Установчий договір) юридичної особи;
- Довідка з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ);
- Довідка про взяття на облік платника податків (форма № 4-ОПП);
- Витримка ( «Витяг») з Державної адміністрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців
(Видається в районній державній адміністрації у реєстратора); - печатку юридичної особи;
- протокол (наказ) про призначення на посаду керівника і підтвердження його повноважень
(Нотаріально засвідчене доручення що підтверджує повноваження представника); - протокол (рішення) загальних зборів юридичної особи на укладення договору оренди;
- паспорт представника юридичної особи;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер) представника юридичної особи.
Документи, які необхідно надати для посвідчення договору оренди.
Земельної ділянки:
- Державний акт на право власності на земельну ділянку;
- довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) земельної ділянки (видається в управлінні земельних ресурсів);
- довідка про відсутність будівель на земельній ділянці (якщо таких немає) (Довідка видається місцевими органами самоврядування (наприклад, міським БТІ, сільською радою). Якщо на земельній ділянці знаходяться будівлі, то необхідно земельну ділянку відчужувати разом з будівлями, які знаходяться на цій земельній ділянці );
- незалежна експертна оцінка про ринкову вартість земельної ділянки
(Для відчуження земельної ділянки);
якщо акт на землю без кадастрового номера, то довідка з земельних ресурсів про присвоєння такого номера; - якщо земля сільськогосподарського призначення, то довідку про те, що вона не пай.
план схема земельної ділянки, яка передається в оренду; - кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених сервітутів.
Житлового будинку:
- документ, що підтверджує право власності на житловий будинок (окремо стоять нежитлова будівля) зареєстрований в БТІ
(Наприклад: Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, тощо); - Витримка ( «Витяг») про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Витримка ( «Витяг») з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації
(Повинно бути вказано для укладення договору оренди); - Довідка (Форма №3) з ЖЕК про зареєстрованих (прописаних) осіб в відчужуваному житловому будинку;
- довідка про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій побудований житловий будинок (окремо розташована нежитлова будівля (гараж) і про розмір земельної ділянки
(В разі якщо земельна ділянка знаходиться в державній власності. - Довідка видається в управлінні земельних ресурсів. Договір оренди цієї земельної ділянки. Якщо земельна ділянка знаходиться в приватній власності то житловий будинок (окремо розташована нежитлова будівля (гараж) необхідно передавати в іпотеку разом із земельною ділянкою , на якому він розміщений).
Квартири:
- документ, що підтверджує право власності (Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, тощо);
- Витримка («Витяг») про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Витримка («Витяг») з Реєстру прав власності на нерухоме майно (повинно бути вказано, що довідка видана для оренди);
- Довідка (Форма №3) з ЖЕК про зареєстрованих (прописаних) осіб в квартирі, що відчужується.
Нежитлового приміщення:
- документ, що підтверджує право власності, зареєстрований в БТІ
(Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, тощо); - «Витяг» з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації
(Повинно бути вказано, що довідка видана для оренди); - Витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно
незалежна експертна оцінка про ринкову вартість нежитлового приміщення.